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Vender el usufructo de la vivienda: cuáles son las posibilidades

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Vender el usufructo de una vivienda, como un piso o una casa, es posible. Pero para profundizar en la cuestión primero hay que tener claro que es el usufructo, cómo y a quién se puede vender, en qué momento se cancela o qué gastos genera en una herencia. Lo vemos todo a continuación.

Qué es el usufructo de una vivienda

El usufructo de una vivienda es el derecho real que alguien tiene a disfrutar de ella, aunque no la tenga en propiedad. Quien tiene tal derecho es el usufructuario, mientras que al propietario se le denomina nudo propietario hasta el momento que pueda consolidar dominio.

¿Y qué puede hacer el usufructuario? Puede usar el bien y quedarse con las rentas y rendimientos que este genere mientras ostente el derecho de usufructo. Pero hay tipos especiales de usufructuarios que pueden tener poderes mayores o menores sobre la vivienda, en función de lo que se establezca en el contrato de constitución del usufructo y siempre con arreglo a la legislación vigente.

¿Se puede vender el usufructo?

Se puede vender el usufructo, sí, y también se puede vender una propiedad con usufructo. Esto da lugar a varios escenarios.

Pensemos, por ejemplo, en el caso de una persona mayor viuda y sin hijos que quiere obtener liquidez para asegurarse una vida digna durante los años que le queden. Quiere invertir el dinero en cuidados pero, a la vez, quiere seguir disfrutando de su casa hasta su fallecimiento.

Lo que puede hacer es vender la vivienda a un inversor, es decir, a alguien que no tenga interés en habitarla, sino en obtener rentabilidad a largo plazo. Cuando la persona fallezca, quedará extinguido el usufructo y podrá consolidar dominio para ostentar su propiedad y hacer negocio con ella.

Pero nos preguntábamos por la posibilidad de vender el usufructo exclusivamente, no la propiedad. ¿Cuáles son las opciones? Lo vemos.

Vender al nudo propietario

Es lo más habitual, pues el nudo propietario tendrá interés en tener la plena propiedad de la vivienda. La venta se suele hacer después de una herencia, cuando el viudo o la viuda no quiere vivir en la casa o el piso porque se trata de una segunda residencia u otros motivos.

Vender a otra persona

En este caso no es el nudo propietario quien compra la vivienda, sino alguien que quiere tener el derecho a disfrutarla durante un tiempo. No es algo que se dé con mucha frecuencia, pues ese derecho a disfrute tiene fecha de caducidad: se extinguirá cuando fallezca el usufructuario al que se compró el derecho. Y es imposible saber con total certeza cuánto tiempo será.

En cualquier caso, habrá que calcular el usufructo para proceder a la venta. Ya dedicamos todo un post a su cálculo, pero te recordamos que se aplicarán diferentes fórmulas según se trate de usufructo temporal o vitalicio.

Así pues, para el usufructo temporal se usa la regla del 2% sobre el valor de la vivienda, un porcentaje que se aplica a cada año de usufructo. El mínimo será del 2% y el máximo del 70%, de manera que en el caso de una vivienda valorada en 80 000 euros cuyo usufructo se vaya a ostentar por 20 años, el valor de ese usufructo será de 32 000 euros.

El usufructo vitalicio se puede vender también, pero su cálculo será diferente. Se aplica la regla del 89, que es restar a esa cantidad la edad del usufructuario. Se contempla un mínimo del 10% y un máximo del 70%.

Siguiendo con el ejemplo anterior, en una vivienda con valor de 80 000 euros y un usufructuario con 70 años, el valor del usufructo son 15 200 euros, pues 89 menos 70 es igual al 19 y el 19% de 80 000 son 15 200.

¿Y si tienes usufructo y no la nuda propiedad?

Te hemos explicado el caso de una persona que quiere vender la nuda propiedad de la vivienda a un inversor para obtener liquidez, pero conservar el usufructo para poder disfrutar de ella hasta que fallezca. Es decir, vender con usufructo. ¿Pero qué pasa si solo tiene el usufructo y no la nuda propiedad?

En ese caso, quien ostenta el usufructo no puede tomar una decisión ni acometer una acción de este calibre sin el consentimiento del nudo propietario. Lo que sí puede hacer es venderle su usufructo, recibir una compensación económica tras realizar los cálculos ya especificados y que el propietario (antes nudo propietario) pueda vender.

Es una solución que puede satisfacer a todas las partes si lo que se necesita es liquidez: el usufructuario recibirá una compensación por la venta de usufructo a los nudos propietarios, y estos podrán disponer de la vivienda en su totalidad para venderla.

¿Cómo se cancela un usufructo vitalicio?

Al contrario de lo que sucede con el temporal, el usufructo no está sometido a un tiempo concreto de duración, sino que dura toda la vida. Por lo tanto, su cancelación solo puede deberse a todos motivos: 1) que fallezca el usufructuario; y 2) que el propio usufructuario decida venderlo mediante el procedimiento ya comentado.

Gastos e impuestos si el usufructo es heredado

Cuando se trata de una herencia, lo que se paga es el impuesto de sucesiones y donaciones por la consolidación de dominio. Para calcularlo, hay que considerar dos cuotas: la de compraventa y la de consolidación de dominio. La mayor de ellas será la que determine la liquidación del impuesto, y para calcular la que corresponde a la consolidación habrá que remitirse al título por el que se desmembró el dominio.

En definitiva, vender el usufructo de un bien inmueble es posible, ya sea vitalicio o temporal. También lo es vender una vivienda y conservar el usufructo cuando se tiene la propiedad total.

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