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Heredero que vive en la casa a repartir, ¿se le puede echar?

heredero vive en casa
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Es bastante frecuente esa situación en la que uno de los herederos sigue viviendo en la casa cuando fallecen los padres, o bien ha ocupado la casa vacía antes de que se reparta. Han podido ser apuros económicos los que le han llevado hasta ella, como suele suceder en crisis como la de 2008 y la desatada por el covid-19.

Cuando un heredero vive en la casa dejada en herencia, de manera que no le pertenece en exclusiva, se pueden generar incomodidades y malestares en el seno de la familia. ¿Es lícito que un hermano esté ocupando una vivienda que no le pertenece únicamente a él? ¿Qué se puede hacer al respecto? Vemos las posibilidades a continuación.

¿Qué pasa si un heredero vive en la casa?

“Mi hermano vive en la casa de herencia”. Esta, como decimos, es una situación habitual. Supongamos que se trata de un hermano soltero que siguió viviendo en casa de sus padres hasta que ambos fallecieron. O una hermana que perdió su trabajo, tuvo que dejar de pagar el alquiler y volvió a casa de sus padres cuando ya estaba vacía.

Ni siquiera tienen que ser situaciones que tiendan a generar cierta comprensión entre el resto, como pueden ser las anteriores. También es posible que el heredero haya formado su familia y ni siquiera se haya molestado en buscar otra vivienda. La ocupó en su día bajo la promesa de compensar al resto, pero la realidad es que está viviendo en ella gratuitamente.

Los escenarios pueden ser muy diferentes y, dependiendo de las circunstancias, los hermanos tolerarán la situación o querrán emprender acciones para atajarla y reclamar lo que les pertenece. Lo vemos con detalle:

1.Los hermanos toleran la situación

En este caso, es posible que hablemos de una vivienda cedida en precario, pues las personas que tienen derecho de posesión sobre la vivienda habrán cedido su uso a otra. A esta última se la conoce como precarista.

En este caso hablamos de hermanos, es decir, hijos de los propietarios que, por lo tanto, son también herederos. Pero precaristas pueden ser también amigos o conocidos de los dueños, okupas o una persona que en su día ostentase los derechos de uso del inmueble y ahora, aunque no los tiene, sigue haciendo uso de él.

Sea como sea, quien vive en la casa no abona contraprestación alguna y no está en ella por una duración determinada. No hay contrato alguno que especifique los términos de uso de la vivienda.

Otra opción es que la vivienda esté cedida en comodato. Como sucede con la vivienda cedida en precario, el comodato implica el uso gratuito sin cuota de alquiler ni similar. Pero, en este caso, sí que se fija una duración determinada de la cesión y un uso específico.

2.Los hermanos quieren poner fin a la situación

La situación que más nos interesa es la de un heredero que usa la vivienda sin que esta se haya partido, en cuyo caso la jurisprudencia lo trata como precarista. A pesar de ser coheredero, sus hermanos podrán iniciar acciones de desahucio por precario, lo que nos lleva a la siguiente cuestión.

¿Se le puede desahuciar?

Cuando un heredero vive en la casa sin que se haya partido la herencia, sin que medie un acuerdo con los demás y sin que estos estén conformes con la situación, puede ser sometido a un desahucio por precario. No hay más que remitirse a la doctrina del Tribunal Supremo, que dice que cuando no ha habido aún partición de la herencia, no puede ser utilizada en exclusiva por un coheredero.

Y es que los herederos no son los propietarios ni los poseedores de los bienes que componen el caudal de una herencia mientras no se haga su división y se adjudique. Por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio del ocupante incluso aunque no cuente con el consentimiento de los demás.

Pero, ¿qué ocurre si ya se ha hecho la partición? Se le puede desahuciar igualmente, aunque el tribunal puede entender que se trata de un desahucio por precario o que es un juicio ordinario. En este último caso, el juez puede entender que, una vez partida la herencia, el heredero si ostenta la propiedad de los bienes adjudicados, y por tanto no cabría desahucio por precario.

Cómo sacar a un heredero de la casa

Como hemos dicho, el resto de herederos puede poner fin a la situación de precario si así lo desean. En caso de que el heredero que ocupa la vivienda no pague rentas ni tenga título arrendaticio, será la figura del precario la que se tenga en cuenta, y tienes las de perder en caso de juicio según la jurisprudencia. Es más, el resto podrían reclamarle incluso daños y perjuicios por una una ocupación ilegítima.

Al igual que nadie está obligado a aceptar ni rechazar una herencia, tampoco nadie lo está a permanecer ni abandonar una comunidad de bienes o proindiviso, así que esta puede disolverse. Lo que genera menos problemas entre los herederos es vender la propiedad y repartir el dinero resultante, pues el dinero es un bien tangible y divisible como no sucede con la vivienda.

En caso de no llegar a un acuerdo, recordamos las alternativas.

Venta de la participación

La vivienda en su totalidad no puede ser vendida por un único heredero, sino que necesita el consentimiento de los demás. Pero ya hemos dicho que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, luego sí puede vender su participación en la propiedad. El resto de herederos tendrán preferencia a la hora de adquirirla, y luego tendrán que negociar con el comprador, que probablemente sea un inversor interesado.

La búsqueda de un comprador de la participación es una manera de presionar al resto de herederos, también al que ocupa la casa. El heredero interesado en vender su participación puede intentar vender a un tercero sin consentimiento de los demás coherederos, pero llegado el momento de la partición estos últimos pueden sustituirle y reembolsarse la cantidad que ese tercero haya abonado. Tienen un plazo de un mes desde que se les notifique la venta, pero sea cual sea el destinatario final de la participación, habrá conseguido salir de la comunidad de bienes.

División judicial

Uno de los herederos puede solicitar este procedimiento sin que preexista el acuerdo con los demás, lo que puede tener diferentes consecuencias. Por un lado, es posible que se adjudique a uno de los herederos, que deberá indemnizar a los demás en proporción según su participación. Por  otro lado, que se produzca la venta del inmueble y se reparta el dinero, que es la solución cuando se trata de bienes indivisibles.

Subasta

Hay una última opción, y es acogerse a la subasta que contempla la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Pero esta posibilidad debe ser estudiada solo en última instancia por varios motivos: 1) porque se necesita el acuerdo de todos los herederos, y es posible que a estas alturas las relaciones ya estén bastante afectadas; y 2) porque es más que probable que el precio que un tercero consiga en la subasta esté bastante por debajo del de mercado, por lo que todos los herederos obtendrán bastante menos dinero.

En definitiva, sacar a un heredero que vive en la casa heredada es posible, aunque siempre es conveniente tratar de llegar a un acuerdo con la otra persona. Si no es posible, se le puede desahuciar mediante juicio, y la jurisprudencia indica que tiene las de perder. En cuanto a la propiedad, hay varias alternativas que tomar cuando no existe acuerdo, pero lo mejor es consultar a un abogado experto en herencias que guíe en el proceso.

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