Al heredar un piso entre varios hermanos, el contexto de cada cual determinará que adopte una postura u otra, y esta puede diferir sustancialmente con la que sostengan el resto de herederos.
Esta disparidad de opiniones no tiene por qué acabar en conflicto si hay voluntad de entendimiento y suficiente información como para alcanzar un acuerdo lícito que satisfaga a todas las partes.
Pero dado que los desacuerdos son comunes, repasamos algunas cuestiones relevantes a fin de despejar dudas con la ayuda de nuestros compañeros de la funeraria en Barcelona.
¿Cómo se reparte una herencia de una casa?
Al heredar una vivienda, lo habitual es que a cada hermano le corresponda una parte proporcional igual a la de los demás.
Si se trata de dos hermanos, hablaríamos de un 50% a cada uno.
Hay maneras de favorecer a uno de los hijos si, por ejemplo, ha estado cuidando de su padre o de su madre en sus últimos años.
Respetando la legítima estricta, se pueden usar los tercios de mejora y tercio de libre disposición, pero lo importante es que quede claro que a cada heredero le corresponderá un porcentaje de la vivienda.
Por otra parte, hay que tener presente que el cónyuge viudo, de haberlo, tiene derecho real de usufructo.
Este dictamina que puede usar y disfrutar del bien aun sin ser el propietario.
Es un concepto que casa con el de nuda propiedad, que implica que una persona es propietaria del bien (los hijos) pero no puede usarlo ni disfrutarlo.
El usufructo universal del viudo protege a este último e impide a los herederos disponer del bien.
Al menos, mientras el viudo no fallezca o se vuelva a casar.
¿Cómo se reparte la herencia de un piso entre hermanos?
Se reparte de manera proporcional, como hemos visto. No se suele distinguir entre herencia de piso entre hermanos o casa, sino que se habla de vivienda.
¿Qué problemas principales se presentan?
Heredar una casa entre hermanos puede suponer más de un quebradero de cabeza si la situación que tienen es dispar.
Más aún si a ello se suma una actitud de bloqueo o poca predisposición al entendimiento, lo que es frecuente cuando no hay buena relación o esta es nula.
Para empezar, no se debe confundir la aceptación con el reparto.
El primer paso es precisamente aceptar o repudiar la herencia, y es aquí cuando puede presentarse el primer obstáculo porque una de las partes no responde.
Dado que no hay plazos establecidos legalmente para pronunciarse sobre la herencia, más allá de los propios de las liquidaciones de impuestos, la falta de pronunciamiento puede retrasar el proceso.
En este caso, cualquier parte interesada puede recurrir al notario para que emita una interpelación que le inste a pronunciarse en un plazo de 30 días.
El interesado puede continuar con la actitud de bloqueo después de haber aceptado la herencia porque se le ha instado a que se pronuncie.
Puede que no acepte el reparto, ante lo que se pueden adoptar soluciones que abordamos en nuestro texto sobre el reparto de herencia.
O puede que se haya llegado a reparto en buenos términos y, sin embargo, haya disparidad a la hora de decidir qué hacer con la propiedad.
Vemos a continuación algunos posibles escenarios.
Repartir herencia de piso si una parte no quiere vender
Una vivienda genera gastos de mantenimiento y por obligaciones fiscales, entre otras, y hay herederos que no quieren estar asumiendo tales pagos constantemente y/o están necesitados de liquidez.
Si hay una parte que no quiere vender, lo más razonable sería que comprara al resto de herederos sus correspondientes particiones de la vivienda.
Es posible que no disponga de capital suficiente para hacer la compra o que no tiene interés en proceder, así que el escenario ideal en ese caso es que la vivienda se venda y se realice el reparto del montante resultante.
Pero puede que tampoco acceda a esta solución.
¿Qué hacer cuando uno de los herederos se niega a vender y tampoco quiere comprar?
Por un lado, hay que tener en cuenta que ningún propietario está obligado a vender, pero el resto de herederos tampoco tiene la obligación de mantener una vivienda en comunidad.
Antes de recurrir a la vía judicial, que apunta a ser a la que está abocada la familia, aún se podría acudir a un mediador para que intente buscar una solución que satisfaga a todas las partes.
Si no es posible, se puede recurrir a la división judicial de la cosa común: basta con que uno de los herederos solicite la venta para iniciar el correspondiente procedimiento judicial.
En la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, se introdujeron las subastas voluntarias para la división de la cosa común.
Sin embargo, también se necesitaría iniciar procedimiento judicial, y puede que el precio de adjudicación quede por debajo del de mercado.
Comprar parte de la herencia entre hermanos
Las soluciones más coherentes pasan por que el hermano que no quiere vender compre a los demás sus partes proporcionales, de manera que se convertirá en único propietario de la vivienda y se extinguirá el condominio.
O bien que el inmueble se venda y se reparta el dinero obtenido según la parte proporcional que correspondía a cada hermano.
Por otra parte, si el bloqueo persiste, alguna de las partes puede decidir vender su proindiviso.
Es decir, puede vender su parte a un tercero y el resto de hermanos tendrán que lidiar con él en el futuro.
Lo habitual es que se trata de un inversor solvente y que, una vez lo haga, solicite subasta judicial para obtener rentabilidad en el futuro.
La parte que quiere vender su proindiviso no necesita la autorización del resto de herederos, pero sí deben ser ellos los primeros a consultar por si estuvieran interesados en comprar esa parte.
Así, otra posibilidad al heredar una vivienda entre varios hermanos es comprar solo lo correspondiente a un hermano y no al resto, en caso de haber más de dos.
Sobre heredar una vivienda entre hermanos
Para resumir lo visto hasta ahora y aclarar algunas otras dudas que pudieran surgir, veamos algunos supuestos.
¿Puede un heredero vender el inmueble sin consentimiento de los demás?
No, no puede hacerlo, habría que alcanzar un acuerdo.
Recopilamos las posibles soluciones: que el interesado que quiere conservar la vivienda, que se venda para repartir el capital resultante o recurrir a un mediador.
En caso de no ser posible, se puede recurrir a la vía judicial o una de las partes puede vender su proindiviso a un tercero interesado con el que luego tendrán que vérselas los restantes herederos.
Lo más probable es que este nuevo propietario acabe abriendo procedimiento judicial para sacar la vivienda a subasta.
¿Puede un único hermano negarse a vender?
Da igual cuántos sean los herederos, no es una cuestión de lo que quiera la mayoría.
Es decir, si la vivienda ha sido dejada en herencia a seis hermanos y solo uno de ellos no quiere vender, está en su derecho a negarse aunque todos los demás sí quieran.
Como decíamos, ningún propietario puede ser obligado a vender, pero el resto tampoco está obligado a mantener una propiedad en comunidad.
Los demás pueden solicitar que se abra procedimiento judicial o vender sus partes a un tercero.
¿Quién debe liquidar los impuestos y otros gastos derivados de la herencia?
No hay ninguna norma a la que acogerse de manera obligatoria.
Lo más razonable es que sean todos los hermanos los que proporcionalmente se hagan cargo de los gastos que genere la vivienda mientras no se venda.
No solo nos referimos al Impuesto de sucesiones o la plusvalía, sino a gastos de mantenimiento, comunidad, IBI u otros que se puedan generar.
Hay muchas formas de alcanzar acuerdos, por ejemplo, que uno de los hermanos esté pendiente de cualquier gasto y lo indique a los demás para poder cubrirlo.
O que sea este quien se haga cargo de todos los gastos para que luego, una vez se venda la vivienda, se vea compensado.
¿Y si lo que ocurre es que una parte aún no se ha pronunciado sobre la herencia?
Para ostentar los derechos sobre los bienes primero hay que aceptar la herencia, y será luego cuando se pueda proceder al reparto.
Puede que el proceso esté bloqueado desde este paso previo porque uno de los herederos no haya dicho todavía si acepta o repudia la herencia, en cuyo caso se puede acudir al notario para que le inste a pronunciarse en un plazo de 30 días.
Las circunstancias que se pueden dar al heredar una vivienda entre hermanos pueden ser muy variadas y complejas.
Cada persona tiene su contexto y es muy frecuente que los intereses difieran, pero con voluntad de entendimiento se puede llegar a un acuerdo que satisfaga a todas las partes, aunque sea de manera temporal.
En caso de no ser posible, todos los heredero pueden hacer valer sus derechos.
PD. Si necesitas ayuda en esta materia lo mejor será acudir a tu oficina funeraria más cercana para que te asesoren.
