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Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble heredado: todas las claves

ganancia patrimonial
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Heredar un bien inmueble supone hacer frente a gastos que, en ocasiones, cuesta mucho afrontar. El más conocido es el impuesto de sucesiones, que se aplica con diferencias sustanciales entre las comunidades autónomas, pero también hay que añadir la plusvalía municipal. Si el inmueble se vende hay que sumar la ganancia patrimonial, que se tributa en el IRPF del año que se cierra la venta.

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición y el de la venta del inmueble. Según el resultado se aplicará un porcentaje del que, a su vez, resultará la cantidad a pagar. Pero para tener claro en qué consiste el impuesto y cómo se calcula vamos a tratarlo más en profundidad a continuación.

¿Existe ganancia patrimonial en la venta de inmueble heredado?

Una ganancia es el efecto de adquirir caudal o aumentarlo, y obviamente cuando se vende un inmueble existe ganancia. En líneas generales, la ganancia patrimonial será la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, aunque se aplican gastos que veremos más adelante.

Para verlo desde un plano general, ponemos un ejemplo: si vendes un piso por 120 000 euros y fue comprado por 140 000, la ganancia patrimonial es de 20 000 euros. En base a esa cantidad hay que hacer unos cálculos que veremos a continuación.

Cómo calcular la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble heredado se puede calcular en simuladores disponibles en webs especializadas como esta. Como mínimo, debes indicar la fecha y el valor de adquisición, además de la fecha y el valor de transmisión. Solo con estos datos, se puede saber que por la venta de un inmueble adquirido en abril de 2020 por 120 000 euros, y vendido en enero de 2021 por 140 000 euros, la ganancia patrimonial que tributa es de 20 000 euros y, por tanto, hay que pagar 4080 euros en el IRPF.

Cuanto más datos indiques mejor, pues hay gastos inherentes a la adquisición y a la transmisión que se deducen: impuestos, notaría, registro, abogados, reformas y mejoras, plusvalía, gastos inmobiliarios y otros. Lo vemos con más detalle.

Cómo tributa la venta de un inmueble heredado

Debes considerar que son tres los tramos impositivos que se aplican según los beneficios que obtengas. Hablamos de un 19% por ganancias hasta 6000 euros, un 21% si estas están entre los 6000,01 y los 50 000 euros y un 23% a partir de los 50 000,01 euros.

Fecha de adquisición de un inmueble heredado

La fecha de adquisición del inmueble heredado es relevante porque a los adquiridos antes de 1994 se aplican unos coeficientes correctores.

Supongamos que un matrimonio se compró una casa en Andalucía en 1987, que costó 4 448 000 pesetas (lo que hoy son 26 733 euros). En 2020 la venden a 60 000 euros, luego la ganancia sería de 33 267 euros.

Si no se aplicaran coeficientes correctores, a esa cantidad habría que aplicarle un tipo impositivo del 21%, luego habría que abonar 6986,07 euros en el IRPF. Pero, dado que sí se aplican coeficientes correctores, la cantidad a pagar son 3355,80 euros. Para el ejemplo no hemos tenido en cuenta otros gastos y tributos deducibles.

Valor de adquisición

El valor de adquisición es el importe real por el que se adquiere un inmueble. Para calcular la ganancia patrimonial, como hemos comentado, hay que ponerlo en relación con el valor de transmisión, que es el importe real por el que se ha efectuado la enajenación, esto es, la venta de la propiedad. Pero hay que tener en cuenta gastos deducibles.

Gastos deducibles

Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición queda constituido por el importe real de la compra o del asignado en herencia, pero hay que sumar gastos y tributos como el impuesto de sucesiones, el de plusvalía, el de notaría, abogados y otros.

Lo mismo sucede con el valor de transmisión: es el resultado de restar los gastos y tributos al importe real de la venta, siempre que hayan corrido a cuenta del vendedor.

Exenciones

La ley prevé fórmulas para reducir el impuesto, o incluso eximir su pago si de dan una serie de escenarios. Los repasamos:

  1. El importe resultante de la venta se invierte en otra vivienda

Se puede aplicar exención total en el caso de que uses el importe resultante de la venta para adquirir o rehabilitar una nueva vivienda habitual. Pero debes tener en cuenta dos cuestiones: si no reinviertes el total de lo que hayas ganado, tendrás que pagar impuestos en base a la cantidad que no hayas invertido; y, además, el plazo para reinventir lo que hayas ganado es dos años. Más allá de ese plazo no se cumple con el requisito para la exención.

  1. La vivienda es adquirida por mayores de 65 años y/o personas dependientes

Si es una persona mayor de 65 años y/o una persona dependiente quien adquiere el bien como vivienda habitual, tampoco hay que tributar en el IRPF la ganancia patrimonial. Eso sí, lo que se considera es un grado de dependencia severa o gran dependencia, que se define en la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia.

  1. El importe resultante es reinvertido en renta vitalicia por una persona mayor de 65 años

También están exentas de tributar en el IRPF las ganancias patrimoniales a mayores de 65 años, si dedican ese importe a asegurarse una renta vitalicia. En este caso no es necesario cumplir el requisito de vivienda habitual, pero sí existe una limitación de 240 000 euros. Si la ganancia es superior a esa cantidad, si hay que tributar por el resto.

Además, como sucede con la reinversión en vivienda habitual que hemos comentado en el punto 1, también hay un plazo para constituir la renta vitalicia. En este caso, es de solo seis meses.

  1. Aplicación de coeficientes correctores a las viviendas adquiridas antes de 1994

Al hablar de la fecha de adquisición del inmueble, te comentamos por qué es importante este parámetro: también se tiene en cuenta a la hora de aplicar reducciones. Y es que además de tener en cuenta el beneficio resultante de la venta, hay que considerar los años que han transcurrido. De lo contrario, habría un desequilibrio que resultaría muy gravoso.

Conclusiones

La ganancia patrimonial es el resultado de restar el valor de adquisición al de venta, considerando los gastos y tributos y el tramo impositivo que se aplica a la cantidad resultante. Se tributa en el IRPF del año en que se haya producido la venta, aunque hay exenciones a tener en cuenta.

El cálculo de la ganancia patrimonial y las fórmulas que se aplican para las reducciones y exenciones no es algo asequible para quienes son completos desconocedores de la materia. Lo mejor es consultar a un jurista, cuyos servicios también habrá que tener en cuenta a la hora de calcular los valores.

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5/5

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